Unser derzeitiger Alltag wird von den einschneidenden Maßnahmen gegen das Corona-Virus (SARS-CoV-2) geprägt. Die Menschenleben rettenden Ausgangsbeschränkungen haben jedoch weitreichende Folgen auf das Privat- und Wirtschaftsleben.
Handels- und Gastronomieunternehmen wurde von der Bundesregierung eine Schließung ihrer Betriebe verordnet (COVID-19-Gesetz samt Verordnung Nr. 96/2020). Für die Dienstgeber soll zwar ein essentieller Aufwand, die Löhne und Gehälter, durch Kurzarbeitszeit kompensiert werden. Muss aber auch die Geschäftsraummiete bezahlt werden? § 1104 des Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) sieht vor, dass ein außerordentlicher Zufall wie eine Seuche dazu führt, dass der Mieter für die Dauer der vollkommenen Unbrauchbarkeit des Mietobjekts, wie derzeit durch behördliche Schließungen, dem Mieter eine Mietzinsbefreiung zukommt also keinen Mietzins zu bezahlen hat. Gesetzlich hat also der Vermieter das Risiko eines Mietausfalls bei einer Seuche zu tragen.
Das Vorliegen von „Unbrauchbarkeit“ des Mietobjekt ist anhand des Vertragszwecks zu beurteilen. Eine angemietete Lagerhalle wird ja durch die verordnete Schließung von Betriebsstätten nicht unbrauchbar, weil dort immer noch gelagert werden kann. Ein Geschäftslokal für den Betrieb einer Modeboutique oder ein Restaurant wäre jedoch von den Maßnahmen voll getroffen und insofern „unbrauchbar“, weil ja keine Kunden mehr Zutritt haben dürfen.
Die Durchsetzung dieses Rechts ist aufgrund des komplizierten und fragmentierten österreichischen Mietrechts oftmals riskant. Bezahlt nämlich ein Mieter im Rahmen eines Mietverhältnisses außerhalb des Mietrechtsgesetzes seine Miete ganz oder auch nur teilweise nicht, kann der Vermieter den Mietvertrag ohne weitere Mahnung sofort auflösen. So würde der Mieter auch noch sein Geschäftslokal, regelmäßig auch die darauf getätigten Investitionen und damit seine Existenzgrundlage verlieren. Ein praktikabler Mittelweg ist, das partnerschaftliche Gespräch mit dem Vermieter zu suchen und sich eine Vorgehensweise zu vereinbaren. Andernfalls verbleibt die Möglichkeit den Mietzins wie bisher zu bezahlen, allerdings unter dem Vorbehalt der späteren Rückforderung. Diesfalls hätte der Mieter in weiterer Folge, den zu Unrecht bezahlten Mietzins einzuklagen.
Abseits der Geschäftswelt und gerade weil die Ausgangsbeschränkungen verhängt wurden, suchen viele Personen die Abwechslung von den eigenen vier Wänden in der Natur. Generell wurde die Meinung vertreten, dass Spaziergänge gestattet seien, das Aufsuchen von Wochenendhäusern jedoch nicht. Obwohl es hierzu noch keine Rechtsprechung gegeben hat, wird auch die Ansicht vertreten, dass sich auch aus der bloßen Nichterreichbarkeit eines Mietobjekts das Recht ergibt, den Mietzins einzubehalten. Hier ist an dauerhaft gemietete Ferienwohnungen, die oben genannten Wochenendhäuser, Almhütten, Schrebergärten etc. zu denken, die wegen der verhängten Ausgangsbeschränkungen nicht mehr erreichbar sind.
Vor allem Unternehmer sollten daher ihre Miet- und Pachtverträge prüfen lassen, um festzustellen, ob aufgrund der Corona-Krise ein Anspruch auf Mietzinsbefreiung oder zumindest Mietzinsreduzierung besteht.
FELIX KÖNIG
