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Maklerprovision auf Umwegen

Gebührt dem Makler auch dann eine Provision, wenn das beauftragte Geschäft nicht oder anders als ursprünglich geplant zustande kommt? Höchstrichter bejahen dies.

In Österreich regelt das Maklergesetz die Rechtsbeziehungen zwischen Auftraggeber und Makler und die gegenseitigen Rechte und Pflichten. Der Provisionsanspruch des Maklers entsteht grundsätzlich mit Abschluss, sprich Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts (§ 7 Abs 1 MaklerG), wenn also das beauftragte Geschäft durch die Tätigkeit des Maklers mit einem Dritten abgeschlossen wird (§ 6 Abs 1 MaklerG).
Wesentliche Voraussetzung für das Entstehen eines Provisionsanspruchs ist sohin die Vermittlung eines Geschäftsabschlusses. Was aber, wenn das Geschäft nicht oder nicht zwischen den ursprünglichen Parteien zustande kommt? Mit dieser Frage beschäftigte sich unlängst der Oberste Gerichtshof in seiner Entscheidung zu 3 Ob 183/14d. Der Mehrheitsgesellschafter und alleinige Geschäftsführer einer GmbH hatte einen Makler mit dem Verkauf von Liegenschaftsanteilen beauftragt, die im Eigentum der Gesellschaft standen. Über die Maklerin wurde der Kontakt zu den späteren Käufern hergestellt. Durch vorerst unvorhergesehene Umstände – unter anderem konnte der Verkauf der Liegenschaftsanteile wegen der ausstehenden Neuparifizierung noch nicht zum Abschluss gebracht werden – kam es dazu, dass die Liegenschaftsanteile bei einer anderen, dritten GmbH „geparkt“ und die leer stehenden Wohneinheiten von den späteren Käufern zunächst nur angemietet wurden. Erst nach Abschluss der Neuparifizierung kam es letztlich zum Kaufvertragsabschluss zwischen den Käufern und der neuen Eigentümerin, der dritten GmbH.

Im vorliegenden Fall kam es daher nicht zu dem vom Makler vermittelten ursprünglich vorgesehenen Kaufvertragsabschluss, wohl aber – nach Übertragung der Liegenschaftsanteile an die dritte Gesellschaft – zum Abschluss des Kaufvertrags zwischen der dritten Gesellschaft und den Käufern. Zwar sieht § 6 Abs 3 MaklerG vor, dass der Makler auch dann Anspruch auf Provision hat, wenn aufgrund seiner Tätigkeit zwar nicht das vertragsgemäß zu vermittelnde Geschäft, dafür aber ein wirtschaftlich gleichwertiges Geschäft zustande kommt. Wann aber ein solches Geschäft, von dem auch die Maklerprovision abhängt, vorliegt, ist nicht immer klar. Bereits vor einigen Jahren hat der OGH in seiner Entscheidung zu 1 Ob 240/06k wirtschaftlich gleichwertige Geschäfte in vier Fallgruppen unterteilt:

– Abschluss eines Geschäfts, das seinem Typ nach nicht Gegenstand des Maklervertrags war, über das Vertragsobjekt mit dem Auftraggeber des Maklers;
– Abschluss eines Geschäfts mit dem Auftraggeber entsprechend dem im Maklervertrag vorgesehenen Typ, jedoch über ein Objekt, das nicht Gegenstand des Maklervertrags war;
– Abschluss eines Geschäfts nach dem im Maklervertrag vorgesehenen Typ über das Vertragsobjekt, jedoch mit einer vom Auftraggeber des Maklers verschiedenen Person;
– Abschluss eines Geschäfts über das Vertragsobjekt mit dem Auftraggeber des Maklers, das seinem Typ nach Gegenstand des Maklervertrags war, jedoch unter anderen Nebenbedingungen.

Nach Ansicht des OGH unterliegt der gegenständliche Fall der dritten Kategorie, die den Abschluss eines Geschäfts nach dem im Maklervertrag vorgesehenen Typ über das Vertragsobjekt, jedoch mit einer vom Auftraggeber des Maklers verschiedenen Person zum Inhalt hat. In diesen Fällen besteht der Provisionsanspruch gegenüber dem Auftraggeber des Maklers. Die Courtage gebührt damit selbst dann, wenn nicht das aufgetragene, aber ein zweckgleichwertiges Geschäft vom Vermittler zustande gebracht wurde, nämlich wie hier zwischen Käufer und einem anderen Verkäufer als ursprünglich vorgesehen. Wird allerdings ein vom Makler vermitteltes Geschäft wegen eines Willensmangels (z. B. infolge eines Irrtums) rückwirkend aufgehoben, gebührt dem Makler nicht nur keine Provision, eine bereits bezahlte Courtage wäre nach Wegfall des vermittelten Geschäfts sogar rückzuerstatten (1 Ob 75/14g).